办理房贷时，一手房和二手房要走的材料路径并不完全重叠。不少人是在签完合同后才意识到，少一份文件或者某个关联人没到场，整个流程就卡住了。

　　一手房这边，有一个容易忽略的约束：共同借款人必须是主贷人的血亲，而且和主贷人在同一本户口簿上要满一年。公积金账号需要提前确认好状态——主贷人、配偶、共同借款人的都要查。剩下的就是预售合同或出售合同原件、首付收据原件和复印件，以及开发商营业执照和预售许可证，这些常规材料销售方一般会配合提供。

　　到场人员这块，产权共有人一个都不能少。主贷人、配偶、共同借款人、产权共有人都得到。身份证、户口簿、婚姻证明要备齐原件和复印件。有未成年子女的，出生证明也得带上。

　　有一点常被人漏掉：产权共有人的配偶，哪怕产证上没写名字，同样需要出示身份证明。

　　婚姻证明则要按实际情况来：单身的出单身证明，已婚的出结婚证。这份材料很容易在途中被遗忘，但它和整套材料是绑定的。一手房主贷人还需提供农村商业银行存折复印件，这是放款路径的基础凭证。

　　二手房的差异，主要在资金流向和房龄判断上。如果贷款打给卖方，买卖双方都要交农村商业银行存折复印件；如果打给买方，买方就得提供存折原件加复印件。买卖合同、首付收据和银行转账凭证是共通的。

　　房龄是一个硬触发条件。建成年代会影响贷款流程的复杂程度。1990年及以前的房子，贷款金额超过总价三成的；1990年以后的房子，贷款金额超过总价五成的——两种情况都会触发一个动作：由办理机构指定的评估公司介入，对房屋进行单独评估。这不是可选项，是流程必然会走的下一步。

　　这些规则里藏着不少需要提前判断的节点。材料本身的完整度、亲属关系的书面证明、房龄对应的额外评估，任何一个环节缺位都可能拉长周期。在实际操作中，有些人会选择让有经验的人先帮忙把整套逻辑和隐性门槛捋一遍，在提交前就排除掉可能卡住的点——上海的凡图落户咨询也常遇到客户因为房产交易与落户资格交叉而找过来梳理，本质上都是在抢一个时间窗口。

　　搞清楚自己的交易属于哪种放款路径、房龄是否踩线，比盲目准备一堆复印件更有意义。

　　把这些前置条件一次弄对，才是省时间的真正办法。