「深度解析」什么是旧改回迁房?不要名额,外地户可买,红本

1、什么是旧改回迁房开发商旧改过程中,征收土地时,赔给回迁户的房子。2、回迁是不是红本商品房,产权多少年回迁的是红本商品房,在开发商拆迁赔偿合同条款里有体现。产权和普通商品房一样为70年,拥有学位,可以抵押贷款。3、回迁房有

「深度解析」什么是旧改回迁房?不要名额,外地户可买,红本

  1、什么是旧改回迁房

  开发商旧改过程中,征收土地时,赔给回迁户的房子。

  2、回迁是不是红本商品房,产权多少年

  回迁的是红本商品房,在开发商拆迁赔偿合同条款里有体现。产权和普通商品房一样为70年,拥有学位,可以抵押贷款。

  3、回迁房有什么保障,安全性高不高

  回迁房在深圳是一个非常成熟的市场,内部有非常成熟、确定性的运作方式,是开发商加速拆迁的润滑剂,是公开的市场行为。第一当然要和村民签合同,第二要和村委签合同,第三要和开发商签合同,第四要在拆迁办备案,第五在国土资源局备案。合理合法合规,受到国家层面的保护,安全性极高,国家信用背书。

  4、确定能过户到我的名下吗

  答:确定可以过户到买家的名下,不占名额。具体过户的流程是村委向开发商报备,开发商与散户买家签署回迁房补偿协议后,将会根据协议内的姓名、身份证号码等资料向房管局备案。交房后,房管局会根据开发商提供的资料制作房产证,确定是红本住宅商品房。

  5、为什么有人出售

  答:原因就是政府主导城市更新,开发商必须配合村民拆迁。回迁房是少量的,并非像新房一样批量出售,它只是部分村民手上有大量的拥有权、又急需用钱时拿出小部分变现,让自己提前财务自由,还能让后代在自己喜欢的领域博弈、学习,所以愿意售出;其次还有些投资客早期收购的农民房,等启动签约时售出。

  6、为什么有些项目买不到

  有人卖才能买到,才形成市场,有些项目房源很少,属于稀缺资源;没人卖或是价格太高,也是有价无市。

  7、村民为什么不卖给开发商呢

  因为开发商资金成本很高,所以货币补偿较低,开发商建房成本很低,开发商非常乐意三年后赔偿红本商品房给你!

  8、开发商为什么要配合

  因为那些要卖指标的村民都是还没签约的,如果卖出去指标新买家就会立刻去开发商签约,这样开发商签约率上去了何乐不为呢?

  9、旧改回迁房的优势及购房条件

  交易无风险,直接跟开发商确权和签补偿协议,把风险控制到零;高回报,价格是项目在售价格和周边商品房价格的5-6折,考虑投资周期,一般年化20%收益率,超高的可见差额利润,是一种稳定增值的固定资产投资项目。

  不受深圳限购政策影响,不用购房名额、不用社保、无需深户,可买多套。简直是为没房票一族量身定做的(目前是异地在深圳购房的重点选择,我们有很多成交数据说话)。

  10、旧改回迁房有何劣势及风险

  需要有一定的资金能力,要求一次性付款;不能立即再变现,购买后暂无法在公开市场买卖,需等交房后办房产证下来方可交易。

  部分项目回迁存在周期较长的风险。

  11、怎么购买,整个流程下来是怎样的

  一、确定购买的项目及面积

  二、约业主签房屋转让协议

  三、约定时间和开发商签约拆迁补偿协议合同

  四、村委—街道办—开发商—住建部—国土局等存档备案。

  五、领取开发商拆迁补偿合同。

  六、每月领取开发商过渡费(季度)每月。

  七、等待选房—交房。

  八、办理红本不动产权证(可马上交易,抵押贷款,无需等待)请看政策,2018年7月31号。

  注:部分项目流程有所不同,一般要求支付定金锁定房源,和开发商签约时支付全部房款。

  12、投资成本大概有多少

  130万起,看购买面积和单价,区域不同价格也不同。

  13、开发商有哪些补偿给回迁户

  和开发商签约并收楼后,开发商会支付拆迁安置费(过渡期租金)15~70元每平每月,按季度打款,直至交楼为止,另外大部分项目还有搬家费、装修补偿等。

  14、回迁房户型怎么选

  答:户型是根据自己需要的面积匹配,比如想买大三房则选100平米左右,届时等户型公开后再来挑选,如果没有100平米的户型可以选择,则选择最贴近100平米的面积,如105或95平米。根据合同的规定,实行多退少补原则。

  15、一般多久能分房交房

  拆迁补偿协议一般约定具备开工条件起3年内交楼,一般开盘前分房。

  项目签约率达到80%以上,才容易判断开工时间交楼时间,一般3-7年。有些项目1-2年可交房。

  16、万一有钉子户怎么办

  并不需要全体业主签完才动工,项目可以分期建设。

  村委街道办等部门会协调,推动进展,对于钉子户不合理要求,政府相关文件有具体措施,可以通过政府裁决强制征收,或由法院判决并强制执行。

  17、如果烂尾怎么办

  答:城市更新旧改的回迁房不存在烂尾。

  其一,品牌保证,信心标志。你有听说过星河、万科等大品牌开发的房子存在过烂尾的现象吗?市场从来都是一线品牌收购中小品牌的烂尾楼,不曾看见一线大品牌的房子烂尾被人收购。

  其二,旧改回迁房开发商在对旧改房拆迁之前需要向当地政府打10%以上的保证金。不怕一万,就怕万一,万一开发商中途出现了资金危机怎么办,这时政府就会拿出开发商早期被监管的保证金进行输血,确保回迁户的房子优先建好,顺利交楼。否则,回迁户村民一闹事,当官的日子就不好过了,维稳是一项政治任务。因此,在实力、品牌、保证金、政府监督等多项措施叠加下,开发商的旧改回迁房根本不存在烂尾的可能性。

  18、已经交房的回迁房项目有哪些?

  华润城、万科星城、锦绣御园、佳兆业城市广场等等;未来深圳土地基本由旧改供给,后续开盘的项目大多配有回迁房。

  19、如何选房,回迁房品质是否差些?

  回迁户一般在开盘前进行选房,一般摇号抽签选房,有些项目按签订拆迁补偿协议的顺序选房,具体选房流程参考拆迁补偿协议。部分项目由回迁户优先选完房之后,剩余的房源开盘销售,回迁房和普通商品房完全混在一起。

  现在的回迁房要求和开盘的商品房一样的品质,拆赔合同有约定,不用担心房子的质量问题。

  20、回迁房办理房产证应交哪些费用

  参考拆迁补偿协议相关约定,由开发商负责含契税等所有税费,买方只需要配合提供资料即可,这个在深圳2009年城市更新法已经有规定。

  21、回迁房红本和商品房的红本有什么区别

  区别于回迁房的房产证上备注那里写的是“拆迁赔偿所得”,而商品房是购买所得,法律效益并无不同,跟其他正常商品房都一样,可以抵押贷款,有学位,可以交易。

  不知道你们对回迁房的看法是怎么样呢?

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