深圳上海新政 社保1改3,3改5,对楼市有什么影响?

等了3个月,深圳的重磅楼市调控政策终于出炉了!3月25日晚间,深圳市政府发布调控政策:非深户在深圳购房,社保缴满年限由此前的1年提高至3年。首套房还清房贷,购买第二套房时,首付由3成提高至4成!发布即日起实施。据悉深圳2015年购房的

深圳上海新政 社保1改3,3改5,对楼市有什么影响?

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  等了3个月,深圳的重磅楼市调控政策终于出炉了!3月25日晚间,深圳市政府发布调控政策:非深户在深圳购房,社保缴满年限由此前的1年提高至3年。首套房还清房贷,购买第二套房时,首付由3成提高至4成!发布即日起实施。

  据悉深圳2015年购房的人群当中,深户占比约7成;购买二手房的人9成申请房贷,他们平均贷款成数是6.5成。据深圳中原研究中心监测,投资客中非深户的比例在40%左右,在全市成交占比约一成。打击面可以说相当大。

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  值得一提的是,位于龙华的某新盘在新政四小时前临时开放提前选房,均价5.2万/平,弃买对半。

  2010-2015,深圳每出房产新政,楼市必有一轮明显变化。此次非深户购房社保“1改3”一出,只占深圳人口四分之一的深户又笑了。“1改3”和“首套还清二套首付4成”的出台,深圳楼市何去何从,是吓退投资客,还是误伤刚需族?

  社保1改3:温和的心理战术

  这个政策算是温和的攻心之策,从打击面来看,2014年官方数据显示,深圳有731.29万非户籍人口,但数据显示,在2015年深圳购房人群中,深户占比约70%,非深户仅30%。

  对于那30%的非深户人群来说,深圳本身户籍政策和购房政策在一线城市中最为宽松,中原地产首席分析师张大伟认为深圳的户籍政策非常宽松,而之前的限购政策也是最宽松,1改3,只是增加了养房票的成本,但对心理打击巨大。

  资深业内张公子认为,如果没有“供给侧”(相对于“需求侧”即供给方面。国民经济的平稳发展取决于经济中需求和供给的相对平衡。)放大供应的方案,深圳楼市就不会有终点,最终沦为香港式房价死结,一方面小市民买房的痛苦指数暴涨。另一方面政府还不能让房价跌,除了一跌很多人断供之外,业主的全部身家就是房子这一固定资产将会大幅缩水引发不满——新政会使深圳房价由2015年暴涨变为2016年稳步上涨,但是还是一个“涨”字。

  另外,中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为:纳税证明“一改三”属于财政税收政策,具有一定的行政色彩,来得快,管用,马上就把非深户的买房冲动给挡住了。这可是针对需求侧的动作,会伤及刚需,但在特殊时期实施,也算是在政策可选择的范围之内。

  二套房首付比例最低4成:打击面或最广

  此前,深圳认贷不认房:首套房还清房贷,购买第二套房时,首付依然可以按首套房来算(3成)。那么,3成到4成的变化,购房者到底可能要多出多少钱呢?以目前深圳新房市场来看,一套房按400万的标准来算(深圳房价上涨后的平均水平),首付则需要多出40万,而后贷款,按商业贷款来算,从利息部分也能省出40多万(暂不考虑物价贬值因素)。在一定程度上是提高了购房成本的。

  但这项政策最“有用”在于,从深圳目前购房人群来看,二套房的人9成申请房贷,他们平均贷款成数是6.5成。可以说,影响人数最大。

  美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰认为:“新政半年内会对深圳的房价产生影响,至少可以把今年的房价稳定住了,但是深圳本身的供需并未得到改变,后期还是会往上走。”

  另外,深圳房地产律师刘子孺认为,深圳在2010年10月1日限购政策出台之时,就曾引发大量的诉讼。每一次调控政策都是一次交锋。

  完整政策查看下图

  

  深圳非户籍人口

  2014年官方数据显示,深圳有731.29万非户籍人口。

  炒房团

  炒房团获取房票方式包括:①成立公司,以公司名义买房;②购买亲友的“房票”,市价3-5万不等;③为亲友缴纳一年社保,养“房票”。若新政落地,后两种“房票”的价格会急速上涨,获取“房票”难度增加,一定程度上可抑制炒房。

  未及时过户的购房者

  新政会以贷款签约时间为准,还是过户时间为准划分界限,尚难确定。若以过户时间为准,大批签订买卖合同,正处于办理手续阶段的购房者,将会失去购房资格,买卖合同失效。

  实力刚需客

  刚来深圳不久的年轻人,没有满足入户条件,但有实力的刚需购房者,就此被拦在买房门外。

  深户与非深户购房情况变化

  1非深户限购1套,且社保或纳个税满三年(之前是一年)2深户家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)限购2套。3以家庭为单位,本市无房且近2年内无住房贷款记录的,首付最低三成。4以家庭为单位,本市无房,近2年内有住房贷款记录,贷款首付最低四成。5以家庭为单位,本市已有一套,但已结清相应住房贷款的,首付最低四成(认房又认贷)

  新政出台背后:房价涨幅惊人

  我们来看看最新的数据。短期内房价的暴涨,深圳已创下多个全国第一:2016年2月,新建商品住宅价格同比上涨52.7%,遥遥领先于全国其他城市;

  同时,世联行的上车盘指数显示,目前,深圳首套房购房门槛已提升至290万,而在2012年至2014年分别是151万、165万、209万,已追平香港、超越北上。

  意味着,深圳的年轻人要想有一个自己的家,三成首付加上税费,首笔款要拿出近100万,30年按揭、月供过万。这对很多年轻人而言,并不轻松,给他们还贷背上了长期的沉重负担。

  当楼市超出大部分购房者的承受力,房价距离调整也就不远了。

  附上十年来特别是2014年至今深圳房价的变化图:

  新政影响风险,律师支招

  据深圳市场研究中心监测,2015年深圳购房者当中,深户占七成,非深户仅占三成。

  而在非深户当中,社保年限不足3年的也是少数,不足三分之一。

  因此链家指出,本次将外地户口购房的社保年限,从一年提高至三年,影响的人群不足10%。

  但即便如此,也有网友大呼误伤刚需,甚至有部分购房者买房进行时受到了直接影响,那么,该如何应对?

  社保1改3失去购房资格,已签合同、已诉案件如何处理?

  1、已经通过中介方与业主签订购房合同,尚未网签《深圳市二手房买卖合同》,尚未完成递件过户的

  过往做法:2010年“限购令”出台后对此情况曾以买方是否实际转账支付购房款区别对待,有转账证明的不受限购令影响,可以继续过户,没有转账证明的不能过户;

  本次政策:政府尚未出台细则明确已签合同失去购房资格情况的处理,如一概不能过户则属于“因不可归责于当事人双方的事由”导致合同不能履行,双方均有权解除合同互不追究责任;

  2、已经通过中介方与业主签订购房合同,已网签《深圳市二手房买卖合同》,尚未完成递件过户的

  该种情况下,因购房时间发生在《意见》实施之前,而《意见》并不具备溯及力,能够正常办理过户手续,双方均有严格履行义务;

  3、已起诉强制过户尚未一审判决案件的处理

  该种情况因无法开具或已开具的具备购房资格证明无效,法院可能会释明买方变更诉求为解约索赔,买方拒不变更的,可能会以合同客观不能履行为由驳回买方继续履行合同诉求,但买方仍然可以另案起诉追究业主的违约责任。

  4、已起诉强制过户一审已判决,尚未二审判决案件的处理

  因二审期间失去购房资格,二审可能会撤销一审判决,改判驳回买方继续履行合同诉求,同时释明买方可以另案起诉追究业主违约赔偿责任。

  5、已起诉强制过户二审已判决案件的处理

  判决已经生效并具备强制执行效力,限购令无法对抗生效判决,深圳市不动产登记中心应当予以办理过户手续。

  总结:对深圳各类购房者影响指数:

  购房需求的影响:刚需购房需求或溢至临深

  业内人士分析,社保1改3,首付4成,在深圳买房成本上涨,资格受限,未来投资需求和刚需购房族或将外溢至东莞、惠州、中山等临深地区。从目前情况来看,深圳房价上涨后,从去年年末到今年年初,临深片区房价已经开启了房价上涨模式,东莞临深片区从均价1字头上涨至接近2字头,万年不涨的惠州、中山在近期也涨到了1万左右。那么,再加上此次政策的助推,临深未来或将更加火爆?

  对于目前的临深楼市,深圳资深业内异形在分析文章中指出,对于当前也开始有点彷徨的临深楼市而言,刚开始刚需或有一定观望期,但在看到深圳楼市尤其楼价保持稳定后,因对对刚需而言毕竟看不到降价的希望了。所以下一步的临深楼市,刚需购房自用将成绝对主力,投资客受到一定情绪与期望值影响,积极性会有所收敛。

  所以,建议临深项目一切以刚需自用为出发点,加予一定成长潜力预期,继续下好下一阶段这盘深圳刚需外溢大棋。于老异而言,看到温和新政,对于此前投资的临深某大盘也算是暂时放下一块大石头,只是升值预期或略延长一些。

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