记者|陶婷

2月6日，随着闵行区、宝山区和嘉定区的三个新房项目启动公开认购，上海楼市“1·21新政”的新房摇号新规也终于落地。

此前的上海楼市新政，提出要完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。

如今公布的摇号新规采取积分制度，无房户的确成为最大的利好对象，而企业购房也只能在积分摇号买房之后。

“这次细则有继续堵漏洞之举，对于无房户认定中赠与和使用权房的漏洞也被堵住，用此种方法变成‘名下无房’也不能获得高分。”上海中原地产首席分析师卢文曦表示，“这一举动有利于继续打压投机炒作空间，有效防止一些买家钻空子。”

具体来看，积分由基础分和年限分两部分组成。其中基础分满分60分，根据认购对象名下有无房产、五年内是否有购房记录、家庭结构和户籍情况打分。

认购对象为上海户口的加10分（若为家庭，夫妻双方至少有一方为沪籍），非沪籍则不左边加分右边；

认购对象为夫妻（包括未成年子女）加10分，成年未婚或离异、丧偶等个人的（无论是否包括未成年子女），均不得分。

认购对象（及其家庭成员）名下无房且5年内无购房记录，加20分；沪籍家庭名下有1套住房且5年内无购房记录，加5分；5年内有购房记录则不得分。

若认购对象（及其家庭成员）无房的可加20分，为沪籍家庭且名下住房为1套的加5分。需要注意的是，认购对象在2021年1月22日（含）后赠予他人的住房，仍计入认购对象名下；承租的公有居住房屋的记入认购对象名下。

年限分则根据认购对象的社保缴纳月数和系数相乘算得，满分在21.7分-52.08分之间。

社保缴纳月数从2003年1月起算，认筹对象若为家庭的，按其中社保缴纳月数最高的1名成员计算；认筹对象包括两个家庭以上的，按其中社保缴纳月数较低的家庭计算。

（图源：亿翰智库）

此外，入围的比例进行严格控制，从一定程度上体现了公平性——当项目“拟认购对象的总组数与此次准售房源套数比超过1.3:1的，应当启动计分排序程序”。

一系列“降火”措施都源于去年年末至今年1月的市场热潮。

根据上海中原地产统计，2021年1月，上海新建商品住宅成交面积143.5万平方米，同比增加17%，成交数据创53个月来新高。

受结构性因素影响，上海1月新房成交均价有所上扬，为5.97万元/平方米，环比上涨14.9%。

另有数据统计，今年1月份，有17个楼盘认筹率过百，基本日光。招商虹桥公馆二期的认筹率更是高达869.85%，融创青云壹号、招商9号公馆的认筹率也超过400%。

市场的虚火需要及时的调控政策来灭。

今年1月21日，上海从“假离婚”购房漏洞、调整增值税免征年限、增加土地供应调整供地结构、“无房家庭”家庭优先摇号、加强信贷资金管理等各方面给以往政策打了“补丁”。

卢文曦分析，由于政策的针对性非常强，市场预期会有所转变，降温不可避免。但是政策本身也保护自住客的合理需求，因此撇除市场虚火后，还原的是楼市真实需求。

如今新政已有具体落地，新开的三个楼盘所采用的打分摇号方式正好可以检验“1·21新政”的效果，缓解买不到房的焦虑情绪。

不过，这次入市的三个楼盘均位于郊区，多以首改为主。“作为市场风向标的高端项目，后续入市时如果也开始降温，那么上海楼市将重新回到合理通道内。”卢文曦认为。

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