积分大盘点!上海第四批新房分析解读!

左边公众号右边:上海买房人,查找进上海购房群,点击上方“关注”,每天为你分享房产知识,政策解读,购房技巧,让您买房的道路不在迷茫!第四批新房上市42个商品住房项目,共约135.8平方米,合计套。分布在浦东、黄埔、徐汇、长宁、静安、普陀、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦

积分大盘点!上海第四批新房分析解读!

  

左边公众号右边:上海买房人,查找进上海购房群,点击上方“关注”,每天为你分享房产知识,政策解读,购房技巧,让您买房的道路不在迷茫!

  

第四批新房上市42个商品住房项目,共约135.8平方米,合计套。分布在浦东、黄埔、徐汇、长宁、静安、普陀、闵行、宝山、嘉定、奉贤、松江、金山、青浦、崇明、临港15个区域。

  

在这42个新盘套新房里面怎么选择适合自己新房,从而达到上车的目的,本篇文章将会详细介绍一下各个楼盘入围积分分析供大家参考(楼盘社保分均为0.1):

  

  

松江、尚云里、

  

均价:元/㎡

  

类型:公寓、联排

  

产品:90-115㎡洋房、135㎡联排

  

  

尚云里一期是4月份第二批次上市的,推售房源是330套,没有开启积分入围,第二批次的新房,同板块,同期竞品是比较多的,这也是当时没有开启积分的原因,我来看第四批,整个松江只有这一个楼盘上市,同期竞品有很多,单多在临港,奉贤,崇明区域,对于一些刚需家庭自住来说,临港和崇明并不适合自住,达不到楼盘分流效果,小编认定此次的尚云里是极有可能开积分的。积分预计在45-50分左右。

  

一期的时候购买这个项目的本地客户居多,但是随着6月份12号线西延伸环评公示的结束,将会吸引一些其他区域的购买力来买此楼盘。

  

  

青浦:远洋虹桥万和源

  

均价:元/㎡

  

类型:公寓

  

产品:68-104㎡2-4房

  

  

远洋虹桥万和源这个楼盘无疑是本价格段的高分楼盘,68㎡的小两房总价在400万左右,推售套数高达197套,在400万左右的总价段里面,同期竞品没有任何一个楼盘与之媲美,楼盘周边二手房挂牌价在8-9万的价格,新房6万均价,妥妥的红包盘。一期推售套数320套,社保系数0.12,入围积分66分,一期的时候没有小户型,同期竞品也比较多,所以积分在66分。二期推售小户型,加上倒挂那么多,积分预计在70分左右,70分以上裸分比较稳。据贺贺了解楼盘贷款银行额度不是很充足,需要50%以上的首付款,有对这个楼盘有意向的提前去售楼处问一下,做好资金准备。

  

青浦、佳兆业金茂未来城

  

均价:元/㎡

  

类型:公寓

  

品:78-138㎡2-4房

  

  

青浦新城唯一的全新盘,相比较远洋万和源积分要稍微低一点,价格上也相差了1.4万,参照上一期的一房一加表,400万可以买一个86的小三房了,对于一些积分在远洋不够或者想要自住的人来说,这个盘还是比较适合上车的,佳兆业金茂未来城,首开358套,入围分63.2,社保系数0.1。二期推售套数294套,相比较一期少了64套,不过会有远洋万和源的分流,积分高的会选择远洋,积分稍微低一点选择佳兆业,楼盘分数预计在65分左右,很有可能会在65分以上。

  

浦东、保利云上拾光

  

均价:元/㎡

  

类型:公寓

  

产品:74-99㎡高层

  

  

第四批里面浦东唯一一个4万多的楼盘,交通和周边配套很差,距离地铁7-8公里,虽然周边配套差了一点,但是保利的户型设计一如既往的优秀,很多人在看了样板房之后都会心动,在加上浦东的均价,在张江上班的人很多都会选择这个楼盘,刚需上车盘,积分不会很高,预计在50分左右。也有可能不开积分,项目比较适合有居家车的购房者。

  

闵行、德信交投隐秀云庐

  

均价:元/㎡

  

类型:公寓、叠加

  

产品:90㎡洋房+120-130㎡叠加

  

  

项目一期推售的时候,318套,并未开启积分,二期推售房源洋房62套,叠墅80套,可以看出来二期主打叠墅,对于刚需来说62套的洋房推售量是不够的,而项目到地铁站的距离有7公里,对于刚需来说,没有地铁是很难受的,买车的话一年是一笔不小的开支,对项目感兴趣实地去看看,周边也逛一下,能接受在进行认购。不开积分。

  

临港

  

临港本次推售的项目有六个,分别是:红星临港天铂、港城悦庭、大名城映晖、大名城映玥、清韵雅苑、电建地产泷悦蓝湾、万达未来城。总套数为2529套,我们都知道临港买房3.1人才与3.2人才是优先选房的,了解临港买房规则点击这里,此次供应2529套新房,房源供应这么多不可能全部人才够买。那么作为购房者的我们,想要在第四批次上车临港就要了解临港本批次的所有项目,我们首选要做的是先把这6个楼盘进行踩盘,考察楼盘热度,添加销售微信。在网上房地产关注楼盘公示信息,如果你不是3.1-3.2人才千万不要第一天就去参与认购,这种行为是非常傻的,在认购快结束的前两天找销售了解楼盘的认购情况,3.1-3.2人才认购人数多不多,了解清楚在进行认购!

  

  

往期临港楼盘入围分参考:

  

电建地产泷悦蓝湾一期45.4分,二期44.6分,陆家嘴滴水涟岸3.1人才,滴水湖馨苑3.1人才,临港首府60分,万达钻石湾3.1人才。

  

金山的楼盘就不细说了,有考虑的金山的公示之后,根据认购时间,去参加认购就可以。

  

  

嘉定:中骏璟尚

  

均价:元/㎡

  

类型:公寓

  

产品:76-115㎡2-3房

  

  

这个楼盘到安亭地铁站300米的距离,周边配套很成熟,非常适合自住,就是到市区有点远,在嘉定上班的可以选择这个楼盘。中骏璟尚首开的时候推售房源355套,认购组数749,当时并未开启积分制。二期加推184套,入围积分60.1,三期加推260套,同期300万左右的竞品并没有可以与其竞争的实力。四批次嘉定就供应了2个新盘,而作为300万,有地铁有商业的刚需盘,本批次虽然套数增加,但是积分不会比上一次低,会在60分以上。

  

奉贤

  

  

天和尚海庭前与禹洲天境铂悦这两个楼盘是不开积分的,多是本地客户购买。奉贤是目前上海新房的价格洼地,没有积分又想买新房的可以去看看。

  

金海壹品、保利明明湖光

  

金海一品在去年12月份的时候推售房源192套,认购组数620+,两个楼盘距离都不是很远,参考去年的认购率,积分不会太低,而金海壹品的积分是高于保利明明湖光的,这两个楼盘如果要预测积分的话,应该会在65分左右。作为刚需自住,市区上班的人来说,这两个楼盘并不是最优的,但是在目前的地铁盘来说,4万的一个均价还是比较划算的,去看的时候建议看一下周边的二手房,虽然今年上海二手房上涨的比较多,但是奉贤板块整体来说上涨幅度不大。

  

至于正阳铂璟湾上一期没开积分,这一批加推这么多,肯定也不会开积分了。

  

崇明

  

没啥好讲解的,喜欢就去看看,就算是开积分也要不了高分,对于大多人来说,基本上都能入围。

  

  

宝山、大华锦绣悦府

  

均价:

  

类型:公寓、叠加

  

产品:81-97㎡高层、129㎡叠墅

  

  

大华锦绣悦府这个楼盘就我个人而言,还是比较喜欢的,距离顾村公园地铁站1.5公里,双轨交,家门口就是顾村公园,又2035主城区。但是推售套数仅仅118套,这么好的地段,房源这么少,那就意味着这个盘的分数会很高,积分会在65分左右,建议先不要认购,等楼盘认购最后两天的时候找销售了解一些认购情况,自己积分没啥大问题在进行认购。

  

宝山、万业紫辰苑博萃

  

均价:/㎡

  

类型:公寓

  

产品:87-125㎡2-3房

  

  

项目可能很多朋友不知道,四季都会绿龙北应该很多人知道,就在四季都会绿龙旁边,四季都会绿龙一期推售房源352套,入围积分61.7,大家可以参考一下四季都会绿龙的分数。

  

青浦、蟠龙天地

  

在第四批次来临之前,一直在传东方惠雅会在第四批上市,结果乌龙了,没上出来。东方惠雅没上也就意味着没有楼盘给蟠龙分流,这将会导致蟠龙的分数会很高。那些70多分的放弃了招商、万科等一些楼盘,只为了等蟠龙,结果直等到了一句”你们这个分数容易陪跑,要慎重选择哦“,真替你们心疼。

  

蟠龙天地一期开盘的时候,948套房源,3700+认筹,这是去年10月份的数据,那时候楼市的热度刚起来,就有这么大的热度,由此可见蟠龙天地的魅力,二期加推741套房源,周边二手房的价格在9万左右,3万左右的一个倒挂,必将吸引很多人来购买,同期竞品又没有什么竞品,达不到分流的效果,贺贺觉得你要是75分一下,你其他的楼盘可以看起来了。不甘心可以看一下楼盘认购情况,在认购最后两天的时候在决定要不要认购。这个盘80分以上比较稳,基础分+200个社保。75分以上不好说。很多说这个盘要满分的人,小编觉得不可能,有满分的都会选择等一下东方汇雅,前滩的倒挂比大虹桥大多了。当然也有一些人不愿意继续等选择在蟠龙上车的,这个楼盘慎重选择把。

  

同板块新房积分参考

  

万科天空之城,76.52分,社保系数0.12,推售房源量256套;

  

远洋虹桥万和源,66分,社保系数0.12,推售房源量320套;

  

招商虹桥公馆二期,65.39-62.65分,社保系数0.11,推售房源量272+276套。

  

  

浦东、仁恒金桥世纪

  

分数不够买蟠龙的一般都会把金桥世纪作为备选,楼盘因为距离金桥、张江、外高桥保税区比较近,刚需改善人群很多会考虑这楼盘。金桥世纪一期加推的时候积分是75.6分,房源175套,社保系数0.13,二期房源383套,是一期加推房源的2倍之多,现在市场受贷款影响,很多原本要买二手房的人群,也会选择在金桥世纪上车,毕竟这是第四批次浦东唯一一个中外环之间的楼盘。积分应该70分出头(0.1系数),为什么这么说,并不是所有人都愿意给九宫格发展来买单,因为地块的限制,未来发展有局限性,等通用搬走还差不多。(我在这附近住了3年多,对周边配套及其不满意,有个人情绪在里面,个人看官还是实地考察了在做决定)。

  

  

浦东、融创未来金融城

  

  

上图是一期首开的入围积分,而同期竞品也是很多的,分流很严重,据了解A地块在开盘的时候,摇了2次才清盘。本次加推是B地块,房源套数466套,受张江科学城扩区影响,本次积分预计会在65左右,若开发商对首付有限制的话,就肯定会低上很多。

  

  

浦东、绿地东上海

  

上一期加推房源257套,入围积分58.32,社保系数0.13。本次加推房源为389套,均价与上期一样,虽然楼盘也在张江科学城扩区范围,但是他的毛坯交房让很多人不能接受,在加上套数比上次多,浦东几个楼盘的竞争,这也会让楼盘的入围分数不会太高。预计会在60分左右。

  

  

浦东、壹府澜庭

  

项目首开431套,入围积分是54.52分,社保系数0.12,项目类型为叠墅和住宅,本次加推365套。虽然这个楼盘有硬伤(高层部分可以看到墓地),会把一些介意这些的人群劝退,但是楼盘地理位置与周边配套是浦东这几个楼盘里面目前最好的,还是有不少人来参与认购的,积分预计会在58分左右。

  

  

闵行、融信旭辉世纪古美

  

首开364套,入围积分72.04,社保系数0.14,本次加推394套,积分就参考他们一期认购时亮的那个牌子。应该不会比那个积分高,毕竟高分要去蟠龙的。

  

嘉定、融信海纳印象

  

一期推售360套,入围积分40.09,社保系数0.1,二期加推340套,入围积分52.09,社保系数0.11,三期加推312套,积分在55分左右,首付款充足可以去认购。

  

  

长宁、愚园名邸

  

这个楼盘去看过的应该都知道,地段没的说,地铁+自驾都很方便。周边老破小城市界面比较差,小区地块呈L型分布,且只有一排,这就没有什么小区氛围。积分预计会在75分左右,因为小区规模小,城市界面差,也不是所有的有钱又有分的人来为这个地段买单的。

  

  

徐汇、云锦东方

  

这个楼盘住宅在12.5万/㎡的均价,联排17万元/㎡的均价,分数不会像网上说的满分,但是也不会太低,预计会在80分左右。80分我都觉得多,有钱又有分的人哪有那么多?是我无知了吗?

  

  

青浦、金臣颐墅

  

这个蓄客一年的楼盘,三期终于来了,均价还比二期便宜了2000元,总价在1300万起,124套联排,多稀缺,户型更是没多说,加上这两年大虹桥的热度,这个项目开盘即清盘,积分预计会在60分左右。

  

  

浦东、滨江一品苑

  

不要积分、一梯八户的塔楼一点都对不住11万的价格,

  

静安、宝珀公寓

  

积分预计在70-75分,小区整体规模不大,仅有3幢楼,虽然靠地铁,但是不影响,1000万上车内环新房,还是很香的。

  

静安、翠湖天地五集

  

基本满分、基本满分、基本满分

  

今天的文章写到这里就要结束了,需要注意的是:上海新房放款要开发商楼栋建筑封顶之后才能放款,而一些开发商为了加大资金回拢会对购房者做一些首付款的要求,让原本可以享受首贷额度的购房者加大了购房成本,若购房朋友遇到了这种情况,打楼盘公示时候的投诉电话或者对开发商的骚操作进行举报、来保护自己合法的购房权益。

  

希望看了贺贺的文章的朋友都能在第四批次成功上车。

  

2021上半年项目汇总点击此处

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