“一切防御机制都是我们为了逃避痛苦而向自己撒的谎”。

　　

——唐纳德梅尔泽（DonaldMeltzer）

　　

2021年将近过半，许多年后回头看，你会发现，2021年，可能是上海房地产历史上，最具有巨大转折意义的一年。

　　

这一年后，许多人的命运或将因此改变。

　　

新房摇号制度施行之后，上海又陆续出台了系列补充政策。政策涉及范围之广，前所未有。

　　

积分摇号制度实施之后，传递给大家的只有一个信息：“什么是扶持刚需？这就是。”

　　

上半年，银行信贷政策更严，放款日期延长；

　　

上半年，房企打出五花八门的擦边球：拆售楼处、偷偷摸摸认购、提高认购门槛、不预约不接待......政府反应神速，马上制定对应的认购规则，违规就送你一套约谈套餐；

　　

上半年，325名房产经纪人被拉入“黑名单”，禁业5年；

　　

上半年，上海土拍和推盘双双采取集中制，土拍对房企竞拍资格要求更严，所拍地块溢价不能超过10%，曾经引起全国关注的上海“地王”现象绝迹江湖。推盘也分批次集中入市，4月、5月入市80多盘，前所未有。

　　

看的出来，这次上海维稳市场的决心比以往任何一年都大。

　　

“打新族”的焦虑

　　

最近听到最多的一句话就是：“上海打新太难了，连xx项目都触发了积分制”。

　　

去房企拜访，分管营销的领导大吐苦水：“原计划买中外环，资金已经备齐，但项目触发积分，只能放弃，后来考虑临港，犹豫很久不想浪费首张房票，不得已转战郑州。”

　　

上海许多区域二手房倒挂现象严重，部分房东疯狂“跳价”，加上积分摇号政策实施后，每个“打新者”都成了热锅上的蚂蚁。

　　

买新房不再拼资产、拼运气，而是拼积分。上海人寒暄方式也由“你吃了吗？”变成了“你几分？”

　　

上海人Amber就是数以万计的“打新族”中的一员。

　　

每到工作日的早上9点，Amber加入的10多个购房群便活跃起来了。

　　

　　

Amber加的微信购房群

　　

1个小时不看，就有500条信息堆积。“晚间时间宝贵，周末要跑盘和送娃上兴趣班，留给与销售、房友间的交流时间，只剩工作日的白天。”

　　

群友间的关系，亦敌亦友。处在同一个楼盘群意味着，家庭收入大抵相同，目标一致，享有着同样的焦虑与忧愁，可谓相见恨晚。但群友之间的争吵也是司空见惯的事情。

　　

在没有这次蔓延全城的“打新”焦虑影响之前，Amber对“认购”、“摇号”、“五大新城”、“尾盘”这些房市黑话一无所知。一轮思想洗礼之后，她也能将上海的各大版块分析的头头是道，对上海新开的项目如数家珍。

　　

由于早年购房策略失败，35岁的Amber婚后一直居住在45平米的老破小里。经历过最火爆的2020年的12月之后，她终于决定破釜沉舟。

　　

“现在大家都把买新房比作打新股，好像买到就是赚到。但我是为了自住，哪怕经历‘万人摇’的较量，也在所不辞了。”

　　

　　

上海摇号积分制算法

　　

1月21日深夜，正在Amber卖房的当口，号称“史上最严”的“沪十条”出台。假离婚被打击，没满5年的房子需全额征收增值税，严查首付来源……紧接着，法拍房限购、贷款政策收紧，摇号新规上线……

　　

而“积分摇号新规”彻底改变了游戏规则：

　　

从前，纯拼运气。如今，是否为上海户口、婚否、缴社保年限、有无房产、5年内有无购房记录，每一项都决定了购房者的命运。

　　

新盘开启认筹，所有认购者提交资料，由市房管局、民政局、社保中心等核算积分。最后按照积分排序，如有100套房源，则前130名拥有摇号的资格，入围数是新房数量的130%。

　　

“两周时间，风云变幻。简直回到了计划经济的年代，买新房不仅要有钱，更要有分数。真的是误打误撞，我们成了高分高首付的无房户。”

　　

但Amber依然焦虑，从未烧过香的她，五一期间虔诚地拜了拜佛，“总觉得有个细节会出错，还是会担心得睡不着觉。”

　　

上海人Amber的焦虑，绝不是个例。

　　

　　

有媒体发起了“我在上海买新房”的问卷调查，共收到200+个有效回复，其中80、90后居多，平均积分为54分。

　　

　　

40.74%的人认为自己的焦虑程度达到了最高，为此有人加了超过25个购房群，有7%的人和家人发生了最激烈的争吵。66.67%的人为了着急上车，愿意放低购房条件，楼层、面积甚至地段都可牺牲。

　　

“置换族”的迷茫

　　

如果把“打新”比作入职，那“置换”，就像裸辞。

　　

你孤注一掷，以求更高的收益、更好的环境，但若运气不佳，本钱再多，也将铩羽而归。

　　

　　

JING卖掉的130平米住房

　　

JING就是置换经历坎坷的代表。

　　

2020年是我工作的第10年，我和老公有一套房子（我父母的遗产），没有房贷，生活很轻松，但我想加点杠杆，增加资产。

　　

去年7月把住房挂牌后，我把《上海市城市总体规划(2017-2035年)》整本书都看了一遍，最后锁定了浦东金桥的新房，单价7万。

　　

但卖房并不顺利。130平米的楼梯房，挂靠菜小，旁边是高架，来看房的人寥寥无几。

　　

我们手掐指算，第一个目标盘12月开，如果10月底房子还卖不出去，就不卖了。结果两个月都无人问津。

　　

尽人事后，只得听天命。10月8号我跟老公去静安寺烧了个香，结果就在10月31号——我设定的最后期限，出现了一个全款的买家。就在我名字去掉的那一天，认筹开始。如此无缝衔接，那个房子非我莫属了。

　　

当时还没有积分，认筹比一路暴涨到600%，这意味着6个人抢一套房子。一共358套房子，我们摇到了466号，但我们要的是最大的户型，觉得有机会捡漏。那天我是满怀着希望走进选房的酒店的，刚坐下就听到“房子卖完了”，那时是400多号……

　　

试了一次才知道，“买新房是条不归路”在现实中，是那么的真实。

　　

　　

JING搬走时，给房子拍的告别照

　　

第二次认筹，我们佛系了很多，日照图、户型图都不研究了。

　　

如果能从600%的认筹率里杀出重围，你会觉得老天不会再给你第二次机会了，不管它什么样的产品都会买，结果摇了1200多号。

　　

　　

项目公示的一房一价表

　　

很快新政就出来了，乍一看觉得太利好了。但我妈妈有一套使用权房在我名下，当年学校分的30平米的小房子，我们发现产调拉不出来，就权当无房去摇号了。分很高，73分。

　　

春节后仁恒金桥开二期开启认购，第二个星期销售就发消息过来：“你有一套使用权房，限你在两天之内举证，证明你没有此房产。”我们当然无法证明，分数一下少了几十分，可以说新房无望了。

　　

要么分不够，要么钱不够，这就是我们的现状。我现在的思路是，不如买一个有升值空间的远郊大房，或市区次新小房，我们就继续租在内环100平米的房子里，生活质量还是可以很高。

　　

但我老公很焦灼，这2两天看了7套二手房，他都很想买，希望赶紧把现金变成房产，甚至宁愿背上更多的房贷。

　　

我觉得我们有点迷失了，已经忘记了当初为什么要换房子，以及到底要过什么样的生活。

　　

低分族的羞辱

　　

“你几分？”

　　

“48分。”

　　

“去去去。”

　　

......

　　

这是已婚的杰在前去参加虹桥一个楼盘认购时，与案场一位保安大叔的对话。

　　

杰原本有一套100平米的学区房，但小孩明年上小学，升学后学区房功能减弱，就想着要置换。

　　

积分政策刚出台的时候，我算了一下，大概是48分，私下还觉得这个分数应该不算太低，因为毕竟经过层层筛选，条件已经很严苛了。

　　

后来才知道，当时的我有多幼稚，48分大概是属于最底层的那类人了。

　　

不得不说，生活在魔都，简直太梦幻了。

　　

一夜之间，开发商的态度都变了。高分全款用户最受待见，像我这种低分的，连销售都找不到。

　　

销售早已不需要维护客户了，客户反过来要讨好销售，我所在的购房群里，经常有人@销售：“我满分全款，记得通知我！”唯恐被销售“忘记”，错过重要的信息。

　　

当我发现，好像真的有可能会买不到房的时候，就开始有点焦虑了。最后只能尝试找尾盘，运气反倒是开始青睐我们了。

　　

那段时间，我们只要有空闲，就刷各种自媒体，刷各种房产类的短视频。

　　

一次偶然的机会，我们在一个叫上海楼粉上刷到在松江洞泾有一个叠加别墅，不需要积分。我们全家人都很喜欢，包括孩子。

　　

虽然有点远，但我和老婆工作都很自由，那里也有大量民办的学校，一切都很合适。从去看到下定，不到3天。

　　

房子卖得也很顺，同一天早上8:00签的卖房合同，中午12点签的买房合同。而且买家是全款，付钱的周期也完美衔接。上午钱刚到我账上，下午2点就划出去了。

　　

我们之前也考虑过，万一钱到得不及时怎么办。最差的解决方案是交违约金，一天是万分之一，相当于一天800元。为了这套房子，一天800元，又算的了什么呢。

　　

低新上海人和中老年上海“土著”的“战争”

　　

54岁的王阿姨是无房的新上海人，既没有结婚，也没有小孩，按理来说积分应该很高，可是算下来，她也只有66.3分。

　　

王阿姨说：“我的失分项是，虽然在上海工作了很多年，但有多年的社保没有交在上海”。

　　

我既没结婚，也没有小孩，从来没有想过要买房，此前一直住在单位的宿舍里。

　　

我是做经管类研究工作的，新冠疫情引发了我的焦虑，我开始担心自己的资产缩水问题，当然主要还是将来的养老问题，所以2020年3月，我开始看房子。

　　

我加入了很多新房微信群，发现群里经常爆发，上海中老年“土著”和刚落户年轻人的“骂战”。

　　

前者因为年龄的优势，在社保积分上碾压了后者；后者则认为有人通过各种操作，把自己伪装成无房的社保巨子，这不公平。

　　

最后就引向了“何为刚需”的辩论，有比较极端的言论称，如果是真刚需，就该从老破小一步步置换。但很多年轻人不服，凭什么要让我接手老破小。

　　

我很想跟年轻人讲：这世界终究是你们的，这个世界也会因为你们而改变。大家没有必要争吵，老年人的想法终将被扔到历史的垃圾箱里。买房，是现实生活中的一件大事，但不是一切。人生可能会有很多次买房、卖房。

　　

我也同时意识到：未来的老破小可能会没有市场。

　　

我选择跟年轻人站在一起，所以我主要是看新房。毕竟我的房子，终究要在不久的将来，在我住进养老院的时候，流回到市场。

　　

我的人生规划是这样的：今年54岁，把存款变为房子，改善自住。60岁退休前，大约还能赚个100来万。退休后，可以出去支教10年，回来70岁，或许还能有几年自住。

　　

后面可能就要把房子卖了，其实，那时房子已经20年了，又会是老破小了吧，所以我会关注好的开发商的产品。住进养老院，有大几百万的钱，利息也足够了。

　　

我最近工作很忙，所以房子的事情我也不焦虑，就等着心仪的楼盘开盘。如果入不了围或者摇号不满意，我就再去看别的，实在没有，就做别的理财打算。

　　

身边有人会可怜我，大龄、未婚、女博士，在上海孤苦一人。而且他们会以各种关切让我意识到我可怜。他们一度差不多要做到了。我觉得婚姻是一种常规选择，但是不选择婚姻也不能算不明智。

　　

对房子，我的态度也是一样的。你对房子的态度，就是你对生活的态度。我认为精神上的自由更重要，我不会让房子耗费掉自己太多的精力。

　　

新政之后，上海3月推出33盘，已开28盘，其中11盘触发积分制，4月推出47盘，已有13盘触发积分制。近日又有上海或许对二手房限价的消息四处蔓延。日益趋严的制度笼罩之下，上海“打新族”小到20多岁，大到80多岁，他们抱着买彩票的心理辗转穿梭于各个新盘，甚至在售楼处搭起了帐篷，通宵达旦的等待。

　　

十四五期间，上海要新增105万套新房，40%为租赁用房，60%为住宅。上海现有外来务工人口约1000万，有房族约占1%。

　　

对真正的刚需客来说，每条买房路，都铺满着汗水和泪水，上海新房二手房房源还很充足，市场也给了购房者足够多的选择，热盘不必一拥而上，买到固然幸运，买不到也大可不必焦虑。

　　

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