断崖!深圳最严调控出台,房价必下降!人才引进和湾区楼市如何?

今天,深圳楼市调控这个靴子总算落下来了。算是史上最严吧。芳姐第一时间,查了下北京、上海的调控政策,心里有了点数:终于在调控上,赶上了这俩王牌城市。让短炒,彻底没戏!之前,据说深圳住建局去长沙“取经”,向长沙学习“把房价牢牢地控制住”的经验。回来,就

断崖!深圳最严调控出台,房价必下降!人才引进和湾区楼市如何?

  今天,深圳楼市调控这个靴子总算落下来了。

  算是史上最严吧。

  芳姐第一时间,查了下北京、上海的调控政策,心里有了点数:终于在调控上,赶上了这俩王牌城市。让短炒,彻底没戏!

  之前,据说深圳住建局去长沙“取经”,向长沙学习“把房价牢牢地控制住”的经验。回来,就把政策的框框架架拢得滴水不漏了。

  深圳楼市,终于来了一场“无法回头”的调控。

  这个调控,一定会导致,二手房放盘价回调。泡沫有多大,被挤出去的水分就有多大。

  2017年以后,北京、上海、广州、长沙,调控政策都是立竿见影的。炒家闻风而逃。房价挤出泡沫后,楼市无比平静。

  2020年,终于轮到深圳挤水分了。房价,大概率会下降一些,估计10-20%+吧

  让“短炒”绝迹的深圳调控,准在哪儿?

  这一次的调控,基本上捏着深圳炒风的软肋。直接在限购上,减少投机购房人数;在税费上,增加短持的交易税费、严格三价合一,普遍征收豪宅税;在首付上,增加家庭二套首付、购买“豪宅”的首付

  这样的政策,会让购房需求迅猛下降,对高价房的遏制将是立竿见影的,对豪宅区、热点区是定向遏制,对750万以上总价的新房是迅速降温的。改善和换房市场,迅速降温。

  1、突击“入户”买房行不通了

  深户落户后需满3年,同时需3年社保或个税,才能买房。

  非深户维持5年社保或个税才可买房的条件不变。

  一直以来,深圳楼市成交量起得来的原因是,深圳入户在4大一线城市、头部2线城市中都算容易的。临时入户购房,支撑了短炒的主要土壤。

  2、结离婚大法没用了!

  离婚后3年,还是要按离异前家庭总套数计算。突击离婚买房也不行了。

  3、大举增加交易税费,一刀切抬高豪宅税。总体增加成本约6-11%。

  取消2年免征增值税政策,满5年才免征。增值税约5%左右。

  三价合一,必须网签合同才可以备案、贷款,无法避税。

  豪宅线划定在750万,龙岗、光明、沙井、盐田、大鹏之外,几乎全部上税。144平米以上面积也都是豪宅线。

  2019年11月份以前,豪宅线平均约莫400万左右;11月以后取消。现在定在750万,等于比2018年松动了350万左右。

  4、定向增加首付比率。改善置业变难。

  有购房记录买“豪宅房”(750万以上,或144平米以上),首付6成;家庭二套首付8成。

  5、新房打新“保障化差异政策”。

  热点楼盘,优先摇号或选房次序:无房户>社保、个税期限等等。严格认购人数登记条件,减弱抢房现象。

  以后,可能龙岗、大鹏这些板块的楼市会稳定一些,因为都够不着750万这个线。

  中小面积的2-3房会稳定些,是刚需上车的门槛。

  中小户型的一、二梯队的学位房会稳定些,因为读书、进985不但刚需,还是维护家庭阶层的金钟罩。

  2017后,京、沪、穗、长沙房价都降过

  政策希望的是“稳”房价。

  但是,热钱的认识是,不降就升。

  所以,深圳的“稳房价”的诉求,就变得比较难。

  而且,2019年11月以后,深圳热点楼盘和板块的真实报价涨幅,是超过了35%的。比如,宝安中心区从成交价8万左右,直接报价涨到了11-12万。虽然是个有价无市的状态,是对人们的心理刺激是很大的。

  以芳姐21年的楼市经历来看,这样力度的调控,足够把泡沫挤没。

  从哪里涨起来的,就要回调到哪里去。

  2004年的宝中,2008年的宝中,2017年的宝中,都发生过类似的房价回调情况。2017年调控以后,宝中从最高放盘价9万+,回调到成交价6、7万

  而且,回顾2017年的其他城市,房价的回稳都很清晰。

  图片来源:中国新闻网

  北京,房价是回调之后,一直盘旋到现在;北京的楼市稳住了,但是燕郊一直还是低价徘徊。

  上海,房价挤出了一些泡沫。然后主要板块也是平稳着房价。2019年,交易开始上来,新房因为限价,比较受欢迎。

  广州,2017以后,稍微回调,也是稳在一个平衡状态。直到今年,才逐步放开花都、增城、黄埔的限购。

  长沙,也是一个稳楼市的表率。长沙一直执行比较严格的调控,房价泡沫还没南昌大。

  前车之鉴,都摆在那里。

  深圳现在的调控政策,在严格程度上,已经跟北京、上海、广州、长沙差不多。都是多次置业首付高,整体交易税费高,没法子临时入户买房,结离婚方法不大行得通。

  前车之鉴们回调了多少,深圳这一次也可能回调多少。

  调控虽好,人口流入、人才引进咋办?

  这次调控,旗帜鲜明地遏制了短期炒作。

  对入户购房,加了一道“3年社保(个税)”的锁。从调控角度来说,是非常准确而必要的。但是,芳姐还是想到了,深圳人才引进这个问题

  真正的人才,大体是“硕博后”+国际科技人才+领军人物。这些人,拖家带口,来到一个城市,总要解决住的问题

  有的人,能申请人才房。但是,也有人有购置自有产权房的需求吧?毕竟,太多的社会资源,都是面向“住宅”分配。比如学位。

  如果对于正经“本硕博”入户深圳,都不许3年内买房,这可能会成为“人才流入深圳”的一个障碍。可能障碍不大,但确实会成为一些人的心结。

  也许,将来也会出台,“货真价实的人才购房”补丁吧!比如,博士入户就可以购房;本硕1年社保可购房?

  深圳,是一个走向“大湾区”引擎的大城市。这条路上,必须敞开怀抱,吸纳人才,增加户籍人口。

  当然,降房价本身,也是一种吸引人才的方法。人才们到底会怎么想?我们也只能接下来观察2年。但是,相信深圳的主政者,会出台很多提升城市吸引力、鼓励城市创业氛围的智慧政策!

  热钱挤出!临深楼市潮动!

  临深楼市,已经在一个市场拐点。

  从睡城,拐向了“产住城”。

  二手房市场已经开始成熟起来。

  2020年,东莞、惠州楼市都在联动趋旺。

  深圳调控从严,临深楼市会怎样?

  上海当年调控从严以后,长三角可是热了一把。苏州、杭州、南京,都是很旺的。环沪都市圈来说,整体走的是一个量价齐升的情况。

  上海调控以后,苏州在2017年以后开始涨,然后2019年又调控了。其实,现在苏州的房价一点也不算便宜。

  杭州、南京,则一直是新房热。著名的万人摇号,就是发生在南京、杭州这些地方。

  有人说,深圳调控,是广州的利好。那些挤出去的热钱,可能就流入增城、黄埔、花都了。

  利不利好广州不说,很可能是利好东莞的!可能东莞会走一遍苏州接力上海的行情。但是,东莞一旦涨多了点,可能马上也会造至调控升级。

  深圳调控,东部房价会持续在3-5万的环节。这会给惠州临深板块,一些天花板级的限制。但是,从惠州的平均约1万多的价格,走到3万+这个天花板,还有很多的空间

  资金逐利,热钱的本性是不愿意躺着睡大觉的。

  离开深圳以后,热钱肯定是兜去大湾区其他城市,再分流去其他限购松的二线城市。热钱并没有千里眼,也看不懂未来各城市房价的前景。但是,热钱的本性就是,一定要腾挪,要动起来。

  所以,短期来说,深圳中产阶级的零花钱,还是会大举洒向临深的。

  价值投资,深圳城(楼)市未来在哪?

  调控,必然锁定深圳房价3年。毋庸置疑。

  有眼界者,可能2020年上半年已经逃顶。进入持币待购之态!

  对有的人,是高位站岗,必须做一个长久的大房东。

  但对有的人,可能给自己未来3年一个抄底的机会。

  有的人的危,可能是其他人的机

  哲学的辩证,就是这么着。

  但是,调控本身,会干掉京沪深穗这些扛鼎级城市的本身价值么?

  房价固然停了,但是北京、上海、广州的产业还在勃勃之中,GDP也没拉下呢。长三角、广州,依然跟深圳争着独角兽企业、科技板上市公司。

  城市的势能增加,终极还是会作用于房价

  因此,2017-2018,京沪穗楼市深调之后,楼市还是稳住了。核心板块的交易回升了。上海的新房开始俏起来,广州的量价都好看起来了。

  2016年-2019年,芳姐走马欧美。无论人家硅谷带互联网如火如荼,还是内陆区岁月静好,感觉到的还是,经济好的地方,房价长期还是向上的。

  在2008的次贷危机之后,美国西海岸的房价探底之后,还是翻倍了

  我觉得,大城市的虹吸效应,还是会在中国持续的。

  深圳,只要跑赢了眼前的“科技独角兽”争霸赛,深圳的城市价值就不会弱。

  10年后,深圳的房地产还是一个好汉子的。

  只是,有多少投机的热钱,熬得到10年后的瓜熟蒂落呢?

  而且,调控、调控,就是经常“调整”的意思

  三年后,深圳购房政策咋样?有无数的补丁、尺度可以去优化!政策的目标肯定是,让自住的人住得上房,让投机不容易进场。

  就像广州,调控2年多以后,就正儿八经逐区放松了!

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